流程是死的，人是活的。沈墨要那个特批职位，自然有她的理由和必要，她那个位置，有些事需要灵活处理。
    你坚持流程没错，这是你的职责。但也要明白，有些时候，规矩之內，亦有方圆。这不是对错问题，是……尺度问题。”
    他转过头，看著计梵音清澈却困惑的眼睛，语气温和但坚定的说道：“你刚开始学，慢慢来。
    记住，在你的位置上，守住流程底线是你的本分。
    至於如何平衡流程与灵活，判断哪些事可以通融，哪些必须坚持，这需要经验，也需要……对我，对陆朝阳，对她们几个的了解。这比死记流程更难。”
    计梵音似懂非懂地点点头，心里却更乱了。她本以为职场是黑白分明的，按规矩办事就好。
    但现在看来，这里面的灰色地带，远比她想像的复杂。
    雷国良没有再多说。有些道理，需要她自己碰壁，才能领悟。沈墨这次看似隨意的敲打，未必是坏事。
    能让计梵音早点看到，这个世界的复杂面目，有助於她更快成长，也能……让她更明白，谁才是她最终的依靠。
    沈墨在羊城珠江新城的办公室召开了定价会议。会议桌中央铺著项目总平图，每个楼栋都被標註了不同顏色。
    “开盘价不能是底价，必须是標杆价。”沈墨用雷射笔点著核心位置的3號楼说道：“这里，3388元起。比周边最高价还要高出15%。”
    会议室里一片寂静。这个价格比他们预想的2500元高出近千元。
    “沈总，这个价格会不会……”东管门店负责人慾言又止。
    “会不会卖不动？”沈墨接过话头，切换ppt页面，上面是详尽的市场分析数据：“东管本地改善型需求正在爆发，深广投资客外溢加速，0769的位置、品质、规模都是区域最优。
    我们不要刚需客户，我们要的是愿意为品质和未来买单的人。”
    她顿了顿，语气篤定的说道：“而且，雷总手握上亿资金兜底，我们完全有底气慢慢玩。
    第一个月，不追求销量，只要做成一件事，在东管树立新的价格標杆。”
    沈墨的操盘手法细腻而老道。
    第一周，她只放出3號楼的20套楼王单位，价格定在惊人的3588-3788元。
    同时，她邀请知名建筑设计师、景观规划师，在项目现场举办国际居住理念分享会，只邀请经筛选的高净值客户参加。
    分享会上，沈墨亲自讲解0769的五大价值体系，从建筑设计到物业服务，从园林景观到社区配套。
    结束时，她轻描淡写地补充道：“首批20套是样板展示单位，也是楼王位置。下周推出的第二批，价格会回归正常市场水平。”
    欲擒故纵。到周末，20套天价房源，售出18套。消息不脛而走，0769有客户愿意花近4000元每平方米买房。
    第二周，沈墨加推2號楼的50套，价格回调到3188-3388元。她同步启动老带新计划：已购客户介绍新客户成交，可获得三年物业管理费减免，新客户也可享受98折优惠。
    更重要的是，她让团队无意中流出，下个月的推盘计划表，上面显示价格將每周理性上调1-2%。这不是秘密，是阳谋。
    市场开始发酵。投资客敏锐地嗅到了机会：每周涨1%，一个月就是4-5%，一年下来……这比炒股稳当多了。
    到第二周末，50套售出42套，成交均价3280元。投资客比例悄然上升到40%。
    第三周，沈墨玩了个新花样。她宣布启动价值成长计划：所有签约客户，在交房前如果项目整体均价下跌超过10%，可申请价值重估，按新价重新签订合同，实际上只是变相承诺涨价。
    这个计划彻底点燃了市场。第三周推出的80套房源，三天售罄。成交均价被推高到3380元。投资客比例突破60%。
    到第一个月底，0769已售出186套，回笼资金约6500万元，项目整体均价站稳3350元。更重要的是，价格上涨趋势已经牢固確立。
    沈墨向雷国良匯报时，雷国良只问了一个问题：“投资客比例多少？”
    “65%，而且还在上升。”沈墨如实回答。
    “控制一下节奏。”雷国良在电话里说道：“投资客太多，价格容易大起大落。適当引导些自住客户进来，市场才健康。”
    沈墨心领神会。第二个月，她调整了推盘策略：减少每次推盘量，但提高房源质量。
    价格继续每周小幅上调，但幅度控制在0.5-1%。
    同时加强对户型优势、居住体验的宣传，吸引改善型客户。
    市场反应依然热烈。到第二个月底，0769累计售出383套，回笼资金约1.45亿元。此时，项目整体均价已达3480元，比周边次新二手房高出40%。
    第二个月的最后一天深夜，沈墨在办公室对著销售报表沉思良久，然后拨通了雷国良的电话。
    “雷总，目前销售了383套，回款1.45亿，离完全覆盖1.83亿总成本，只差了不到4000万。我建议，”她语气沉稳而坚定：“调整销售策略，转为长期价值持有。”
    “具体。”雷国良言简意賅的说道。
    “三步走。”沈墨显然深思熟虑：“第一，立即停售，对外宣布因市场反应远超预期，公司决定保留部分优质房源，升级產品標准。
    第二，保留200套核心房源长期持有，位置最好、户型最大的，总面积约2.5万平。
    第三，剩余381套在未来六个月內慢慢销售，把均价做到3800-4000元。”
    她快速报出数据：“已售383套，净利润约5075万。待售381套，按3900元均价算，还能再赚约6500万。
    持有的300套，到2007年至少值1.8亿以上，增值超过一亿。
    期间还有近两千万租金收入。这个项目总利润，能接近2.3亿。”
    电话那头沉默了片刻。雷国良在快速心算。
    “你算过持有成本吗？”他问道。
    “算过。”沈墨对答如流，“200套总成本约4200万，加上装修的成本，也只要五六千万。
    按照你的预估，三年之后这里的房价，可能要上涨到七八千。200套房25000平方，这就是差不多2亿。用这五六千万博三年后2亿，年化回报达五千万。
    这还没算三年多达2000万的房租收益。
    而且，持有核心资產能增强公司资信，方便后续融资。”
    雷国良笑了。这才是他想要的將领，不仅会攻城略地，更懂经营江山。
    “可以。”他做出决定：“就按你说的办，不过不是留200套，而是留300套，按照现在的均价售出646套，大概可以回收2.4至2.5亿。
    就算去掉所有的成本开销，也足以覆盖1.83亿的房款，还有300套房的装修，以及所有的其它开支。
    持有的300套，其中100套先按羊城帝景苑的標准，做成高端长租公寓，我要在东管树立租赁標杆。
    剩下的200套，视情况是否加推。
    另外，0769第1期的物业管理，肯定要由我们接管，你去跟开发商谈一下，把一期的底商也全部买下来。
    均价儘量砍到4000，最高不能超过5000。
    这件事你亲自抓，做成了，华南区今年的利润指標，我给你减三个点。”
    “明白！”沈墨精神一振。减三个点利润指標，意味著更多资源可以投入战略布局。